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关于商品房买卖合同纠纷相关问题的调研报告
发布时间:2019-07-01作者: 太湖法院 周芳红 浏览次数:1179

*本文仅代表作者个人意见,不代表本院立场。

近年来,随着房地产市场宏观管理和政策调控趋严,房地产市场不断降温,逐渐回归理性。与此同时,绝对强势的卖方市场地位正在逐渐动摇,买房的话语权在增多、在交易中地位趋于平等。法院受理的房地产纠纷即是市场的晴雨表,准确反映了房地产市场买卖双方地位的变化。现就我院近三年来受理的商品房买卖合同纠纷作如下调研分析。

一、商品房买卖合同纠纷案件情况分析。

1、受理案件数量和比重逐年上升。2016年,太湖法院受理商品房买卖合同纠纷案件42件,占全院民商案件的1.01% ,2017年太湖法院受理商品房买卖合同纠纷案件254  件,占全院民商案件的9.27%,2018年太湖法院受理商品房买卖合同纠纷案件798 件,占全院民商案件的22.94%,由此可见,商品房买卖合同纠纷案件在太湖法院民事案件数量占比呈上升趋势,房屋买卖成为民事活动的一个重要领域。

2、商品房买卖合同纠纷案件群体性诉讼增多,受理数量呈集中性、阶段性的特征。这一类诉讼的提起是由商品房的性质决定的,商品房开发本身以建设人口聚集居住为目的,本质就是要求人口聚集。因此商品房购买主体多,交付集中,卖方的违约对买方来说又是相同的情形,起诉时就会出现一个楼盘、一个小区众多买方起诉卖方的情形,相应产生一定数量的群体性诉讼。而且,首先提起诉讼的是一部分维权意识较强的买受人,其余买受人处于观望状态,一旦案件的审理结果对己有利,则其他同种情况的买受人会立刻提起诉讼,因此,在一批案件审理终结后,又会产生一批阶段性的诉讼。

3、从当事人的诉讼地位来看,起诉主体基本上是买方。这是由于商品房交易多为期房,是预售房,买方在合同签订后不论是现金交易还是按揭贷款,都已履行完合同约定的义务,后其只享有对卖方履约的期待权。商品房买卖合同实际上是开发商后履行义务的合同,从而导致了开发商在买卖交易中的强势地位,加之前几年房地产过热,买方在不履行完合同的付款义务前就不可能买到房屋。因此,商品房买卖合同这种后履行义务的违约主体基本是卖方,故诉讼中起诉主体以买方居多,而一部分起诉主体是卖方的案件,多因房款未付清引起,此类案件争议不大,调解或撤诉率较高。

4、诉讼请求从单一性向多样性转变。已受理的商品房纠纷基本上都是因为卖方违约引起,从违约方看与原来的商品房买卖合同纠纷违约方相同,但是就其起诉的主张却发生了变化。之前,是卖方市场,买方起诉卖方是因其违约不交房,担心卖方一房二卖。现在仍是买方起诉,卖方违约,但已不再是卖方不交房,而是交房不符合合同约定。现今随着房地产市场过热的消退,房屋不再紧张,且购房者维权意识随着法治的宣传进一步增强,故而买方对卖方的容忍度下降,不再像过去只要求能拿到房而是进一步要求卖方承担逾期交房及逾期办证的违约责任。而投机或投资购房的也不急于拿到房屋,因为接受房屋已不能带来期望的利润还要支付相关的物业费用,而卖方的违约又使其有利可图,因此也看准卖方的违约赔偿责任,而起诉要求承担违约责任。另一方面的原因是由于卖方还没有适应市场的悄然转变,忽视了买方的容忍度随着市场的变化而降低的情况,还是以强势的姿态,习惯性视违约为必然,导致其成为被告。

二、案件引发的原因分析。

1、开发商承诺不实或无法兑现承诺导致交付不能或不能如期交付。买卖双方签订商品房买卖合同后,因资金不到位、拆迁延误、管网建设不及时等原因导致无法按期交房,买受人诉讼要求开发商支付逾期交房违约金,或诉讼要求开发商交付房屋并赔偿无法按期交房的损失。

2、开发商因自身原因或其他客观原因导致开发的小区不能顺利通过综合验收,即使向买受人交付了房屋,但因交付不能不符合合同约定的交付条件,不能视为有效交付,买受人因此起诉开发商支付逾期交房违约金。

3、起诉办证已经成为商品房买卖纠纷案件新的增长点。开发商在相关法律规定的时间内或合同约定的期限内,未及时协助买受人办理房屋权属证书,或未在规定时间内办理房屋所有权初始登记,买受人要求开发商按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书,并支付违约金。

三、我院对商品房买卖合同纠纷的处理方式。

1、商品房不符合交付条件的处理。买受人要求交付商品房,经查房屋已经完工但未办理竣工验收手续,不符合法定强制性交付条件的,可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收,并将验收合格的房屋交付给买受人,但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件同意接受房屋后,仍可以以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的。同时,买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件,并主张房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。

2、对已交房和未交房的区分情况处理。对于已经交付房屋的,考虑到买方已经实际占有讼争房屋,虽然不符合合同约定的交付条件,但已经实现了合同目的,亦相应减少了因逾期交房而遭受的损失,出卖人提出要求适当减少违约金,符合公平原则,为衡平双方当事人的权益,本院酌情将合同约定的逾期交房违约金作适当调整。对于未交房案件,我院主要以调解为主,通过双方代理人、业主代表或当事人本人反复做调解工作。房地产案件大都系系列案件,一般都有业主代表,通过找业主代表做调解工作,一方面可以不耽误业主们的时间,最主要的是可以减少矛盾的产生,通过多渠道调解,利于案结事了。

3、因“出卖人原因“未办理房屋过户登记的认定。商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证,出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下,并通知买受人办理房屋权属证书的,应当承担逾期办证的违约责任,但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的,出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务,即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前,完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关,且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的,应当承担逾期办证的违约责任。

4、违约金诉讼时效的认定。根据民法原理,由于开发商原因造成逾期办证,买受人要求开发商承担违约金是基于合同之债所享有的债权请求权,适用民法总则关于普通三年诉讼时效的规定,卖方将房屋交付使用后,其应于此后九十内办理房屋权属证书。由于开发商逾期办证一直处于持续状态,违约金属于继续性债权,违约金的计算应当从起诉之日起往前倒推三年。

调解是我院解决纠纷的重要方式。我院今年来受理的商品房买卖合同纠纷案件,涉及业主的利益,影响大,处理不善容易引发上访或群体性事件。因此在案件办理过程中承办合议庭花费大量时间做原被告双方的工作,同时多次向相关主管部门走访、沟通,了解相关情况,并提出合理化的建议。在调解不能的情况,为避免大量案件上诉,我院选择将个别案件快速判决结案,按照当事人上诉后中院的处理结果,做当事人双方的调解工作,从而让大量案件通过调解方式结案,减少了当事人之间的冲突,避免了当事人集体上诉信访。通过近几年房地产案件的审理,我院逐渐统一了对商品房买卖合同中相关情况的裁判标准,同时,太湖县房地产市场也得到了进一步的规范。